买了房子，却办不了不动产权证，无法证明房子就是自己的，这样的怪事就发生在了甘肃省定西市岷县润成家苑的144户居民身上。那么，这144户居民为什么无法办理不动产权证呢？

润成家苑位于甘肃岷县县城的东边，由甘肃润宇房地产开发集团公司开发建设。小区内共有6栋楼，其中1、2、3号楼是临街的多层住宅楼，小区院内的5、6、7号楼则是带电梯的高层住宅楼，这三栋高层住宅的住户们大都是2013到2014年前后入住的，其中144户是用按揭贷款买的房。在入住之初，这144户住户想要办理不动产权证时，开发商是这样回绝他们的。

岷县润成家苑住户：“说是你们这些按揭的房子，你必须得把钱还完了，才能给你办不动产权证。当时我们也不是太懂，觉得人家说得也有道理，我们这边钱还不完，东西肯定不给你，我们认为这是合理的。”

但事实上，按照规定，即便是贷款买房的住户也可以办理不动产权证，只是证件办好以后需要放在银行抵押。那么开发商为什么要编造谎言欺骗购房者？

甘肃润宇房地产开发集团公司总经理 王平： “实话说，就是往后拖着，把手续补全了才能办。”

那么，开发商到底在拖延什么？已经验收入住了的房子还要办什么手续呢？很快，全款买房并办理了不动产权证的用户，也发现了问题。

岷县润成家苑住户：“有一个做生意的住户，他去办抵押贷款，说是我们这边的房子办不了抵押贷款。”

发现问题后，住户们向当地有关部门进行咨询，得到了这样的答案。

岷县润成家苑住户：“说是后面这些高层也超面积了，你们那边开发商开发的时候多占了面积。”

原来，5、6、7号楼占用的土地中，约三分之一的面积没有取得合法的土地使用权，因而也无法办理不动产权证。

超占5.9亩土地 用地许可存问题

按理说，国家对商品房开发用地的审批和使用都有着严格的规定，岷县润成家苑的用地是如何超占的呢？润成家苑的建设手续到底有没有问题？这块土地到底出了什么问题？带着一个又一个疑问，记者走访了岷县相关职能部门。

经调查，记者得知，润成家苑所在的土地原本是润成家苑的开发商润宇公司用于堆放建筑材料的料场。2008年由岷县开发，润宇公司通过拍卖方式取得了这个地块的使用权，并于当年10月31日拿到了土地使用证，使用权面积为9155.57平方米，用以修建住宅小区。但在2017年，当地不动产登记部门在对实际土地进行测量时发现，润成家苑的占地面积与土地使用证面积不符。

岷县不动产登记局局长 杜孝忠 ：“我们测绘的时候发现润成家苑的占地面积有超占现象。原来给润宇公司批的实际占用面积是7000多平方米，现在占了10000多平方米，增加了3900多平方，也就是5.9亩。”

记者在一张2018年7月对润成家苑占地测绘得图纸上看到，这个小区实际有合法使用权的面积为7637.64平方米，这个数字与当年润宇公司取得土地使用权后，拿到的土地证书上的9155.57平方米也不符，为什么取得使用权的土地面积会缩水了呢？

岷县不动产登记中心主任 后少平：“在开发的过程中，县上规划了一条珉州东路，当时给润宇公司出让的时候，土地的界限边界离这个河沿差不多就是两三米，最后县上让统一退让的时候润宇公司就退让了，退让以后就是出现的这个图，图上的面积是7637，比原来少了将近1500平方米。”

按照《中华人民共和国土地管理法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

岷县住房和城乡建设局主任科员 谢小忠：“出让土地还得按出让来处理，要么就是货币化安置，要么就是补偿土地。”

但润宇公司将自己已经取得使用权的土地让出去以后，并没有要求进行补偿。

甘肃润宇房地产开发集团公司总经理 王平：没说，我们也没有要。我们盖房子，前面修路也合适么。修成路以后，我的楼就盖不下了，就往后把人家洮珠村的地方占了一部分。

润宇房地产开发集团公司表示，在让出珉州东路建设用地后，润成家苑小区建设整体东移，但仍不够5、6、7号楼的建设用地，于是就非法占用了未取得使用权的集体所有土地。

记者在调查中发现，发生非法占地的原因，并不仅仅是公共道路修建，这个小区在建设审批手续上就存在问题。在岷县住房和城乡建设局，记者看到了这个小区最早的设计图纸，这张2008年8月出图的图纸上标明，润成家苑的设计面积为11971平方米，而2008年12月24日，当时的岷县城乡建设局给项目建设开具了建设用地规划许可证，许可证上显示项目用地面积也是11971平方米。那么，当时开发商只拿到了9155.57平方米的土地使用权，为什么在设计图纸中，增加了2816平方米呢？

岷县住房和城乡建设局主任科员 谢小忠：我们核发用地规划许可证的依据有两个东西，一个国土局的证明，一个土地证，这两个加起来恰好就是11971平方米。

记者发现，证明润宇房地产开发集团公司，可以多拥有这2816平方米的土地使用权的依据，来自一张加盖了公章的岷县国土资源局的便笺，上面显示这2816平方米的土地证正在办理。而当时的岷县城乡建设局，就根据这张便笺开具了建设用地规划许可证。

记者：用地规划许可证承认的法定的证件是什么？

岷县住房和城乡建设局主任科员 谢小忠：土地出让合同，以前他原有土地证的话，我们用他的土地证，如果是新的土地，肯定通过出让来拿，他应该是有一个土地出让合同。

记者：国土资源局给你们开的一张盖章以后的便笺，如果严格来说，合不合法？

岷县住房和城乡建设局主任科员 谢小忠：严格来说，这个应该是不合法的。我们为了能给这个项目加快推进，能够加快推进，就把这个证办出来了。

由于机构改革，原岷县国土资源局职能已并入现在的岷县自然资源局，这张便笺的存底已经找不到了，经办人员也无法确认。就这样，润宇房地产开发集团公司凭借一本9155.57平方米的土地使用证和一张“2816平方米的土地证正在办理便笺纸”，取得了一个11971平方米的用地规划许可证，其中的9155.57平方米又被城市道路建设占用了1500平方米。而项目完工时，住建部门的验收项目里也没有对实际占用土地核查，所以出现了144户住户无法办理不动产权证的状况。

开发商补缴土地出让金 不动产权证已开始办理

找到问题的原因后，要开始解决问题。开发商多占用的土地应该如何处理？144户住户什么时候才能办上不动产权证呢？由于润成家苑超占的土地属于集体所有，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

岷县不动产登记局局长 杜孝忠：不完善的超占面积，5.9亩，首先进行了报批，从集体建设用地报批为国有建设用地。

记者看到，定西市人民政府征拨土地文件显示，同意润成家苑超占的洮珠村集体土地征收为国有土地，土地性质实现了变更，具备了房地产用地条件。但由于房地产用地属于经营性用地，如果要补缴出让金，也必须采取招拍挂的方式公开出让，还不能直接通过补缴土地出让金的方式，将土地出让给润宇房地产开发集团公司。

为解决全县不动产登记的相关问题，2019年6月，岷县人民政府出台了《岷县不动产统一登记历史遗留问题处理意见》，10月，甘肃省自然资源厅也印发了《督办不动产登记历史遗留问题化解工作的通知》，为解决问题提供了政策依据，可以通过补缴土地出让金的方式解决不动产登记问题。就在政策问题都解决了的时候，开发商却没有表现出解决问题的积极性。

甘肃润宇房地产开发集团公司总经理 王平：没钱么，企业困难，今年不景气。想着拖到明年办这个事情。

12月1日，媒体对润成家苑住户的困扰进行了报道，第二天，润宇房地产开发集团公司就补缴了357万元的土地金和10.9万元的税金。12月2日下午，我们在住户家里采访时，住户接到了通知办证的电话。

润宇房地产开发集团公司工作人员：现在就可以办了，如果你要是着急要办的话，你就到不动产局办事大厅办也行。

记者在岷县政务大厅里也看到，部分润成家苑的住户正在办理不动产权证。

目前，润成家苑5、6、7号楼住户的不动产权证正在办理中，截至12月5日，已有42户办理了本该早就可以合法办理的不动产权证。