近日湖北省住建厅等多部门发布《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》

问答要点

1业主委员会能干啥？应该干啥？

业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用决策权力。

业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻，指导业主配合相关部门积极参与社区治理。

引导业主按时缴纳物业服务费，探索定期在小区显著位置公告业主缴费情况，对多次催交仍拖欠物业费、维修资金的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交，并协助物业服务企业通过司法途径解决。探索将恶意拖欠物业费、维修资金的行为纳入个人信用记录。

2谁来监督、怎么监督业主委员会？

业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，报告社区党组织和居民委员会并听取其建议。

社区(小区)党组织要发挥群众优势，指导业主委员会建立业主接待日、业主议事会等自治载体，定期组织业主代表评议业主委员会履职情况，结果作为业主委员会改选调整的重要依据。

业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道(乡镇)查实后应责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。

业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道(乡镇)、社区应指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。对业主委员会成员在履职中涉嫌违法犯罪的，司法部门应当依法严肃查处。

3如何对物业服务企业有效监管？

加强物业服务企业登记注册信息部门共享，督促指导物业服务企业全面落实物业管理“五大备案”制度，即物业管理区域、前期物业招投标、前期物业服务合同、承接查验协议、物业服务合同等备案管理制度。

引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。完善物业服务质量考评机制，组织开展物业服务企业服务质量的考核、评价，结果作为物业服务企业选聘、续聘的重要依据，及时公布物业服务企业考核评价结果。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。

4老旧小区物业服务如何开展？

按照“提升专业化物业、规范自治型物业、覆盖弃管小区”的思路，逐步扩大物业管理覆盖面。

街道(乡镇)、社区要结合老旧小区改造，通过选聘市场化服务企业、成立公益性物业服务实体、引入社会资本管理等方式，引导居民因地制宜选择物业服务模式，推动建立物业管理长效机制。

鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。对暂不具备专业化物业管理条件的住宅小区，采取社区居委会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业服务管理全覆盖。

5物业服务收费谁来定？如何监管？

住宅前期物业服务收费实行政府定价，收费标准由价格主管部门会同同级住建主管部门制定并公布基准价及浮动幅度，建立动态调整机制。

住宅前期物业服务以外的价格由市场竞争产生，实行市场调节。实行市场调节的物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务质量相适应的原则，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业不得擅自调整约定的收费标准，引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。鼓励物业行业协会或通过委托第三方评估机构监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。

物业服务企业应当落实“四公开”制度，在小区显著位置公开物业服务人员、服务内容及标准、服务收费价格、报修方式等，通过网络等方式告知业主公示内容。

物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用，对相关价格违法行为依法严厉查处。

6维修资金怎么使用？如何管理？

探索新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金，购房人在办理房屋交付使用手续前向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

提高业主委员会在维修资金申请使用中的组织能力、决策能力和执行能力。建立紧急维修事项清单，完善维修资金应急使用程序和代修程序，对符合条件的，依法落实应急维修和代修。加强维修资金工程的监督管理，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用额度，依法严肃查处工程造价、监理、招标、质量等违法违规行为。